Самовольная постройка: пути легализации

В соответствии с п.1 ст.222 Градостроительного кодекса РФ под самовольной постройкой законодатель понимает «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».

В соответствии с п.2 ст.222 Градостроительного кодекса РФ «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления».

Также необходимо отметить, что данное в п.1 ст.222 ГК РФ понятие самовольной постройки не является единственным. Так, ст. 24-25 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определяют его как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство.

Согласно «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» самовольной постройкой также признаются осуществленные без соответствующего разрешения: реконструкция жилого дома (части дома); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В соответствии с положениями п.4 ст. 107 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» снос самовольно возведенных строений включает в себя разборку, демонтаж или разрушение зданий, строений и сооружений, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций, независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора.

В общем случае алгоритм действий при строительстве объектов капитального строительства заключается в изысканиях, проектировании, получении разрешений на строительство, непосредственно самом физическом возведении и вводе в эксплуатацию.

На практике, законодательно предусмотренный разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых объектов недвижимости, зачастую нарушается.

Процесс получения разрешительной документации на строительство, реконструкцию индивидуального жилого дома достаточно прост (проект, градостроительный план земельного участка – «зона допустимого размещения строения», разрешение). Немного сложнее может быть процедура получения Технических условий на водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение ИЖС (монополии местечковых ресурсоснабжающих организаций).

А вот процедуры получения разрешительной документации на строительство многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов («этажностью более 2-х этажей, площадью более 1500м²») существенным образом усложняются. И зачастую судебный порядок узаконивания самостроя рассматривается Застройщиками с целью обхода и упрощения норм специального градостроительного законодательства (изыскания, проектная документация, экспертиза проектной документации и результатов изысканий, рабочая документация, жесткие сроки разрешения на строительство, государственный строительный надзор с программами этапов и проверок и т.д.).

Судебный порядок легализации самовольной постройки следующий:

— лицо, создающее самовольную постройку (застройщик), обращается в орган местного самоуправления о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

— затем получает отказ муниципалитета на ввод в эксплуатацию;

— и лишь только после этого, застройщик для реализации своего законного права на судебную защиту обращается с исковым заявлением в суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

А вот уже на этом этапе Вам в помощь судебная строительно-техническая экспертиза.

При помощи заключения экспертной организации будущий собственник самовольной постройки доказывает отсутствие отступлений от требований строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил при её создании.

Да, именно истец доказывает, не суд и не муниципалитет!

Именно на основании заключения экспертной организации по самовольной постройке суд устанавливает, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки.

Опытные и грамотные эксперты-строители нашей экспертной организации, зная определенные юридические тонкости судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством подскажут:

— как корректней сформулировать вопросы для исследования («Как корабль назовёшь – так он и поплывет!»);

— какие документы необходимы для узаконивания самовольной постройки.

В заключении для суда эксперты разносторонне исследуют самовольный объект, определяют его соответствие/несоответствие нормам и правилам, действовавшим именно на время создания самовольной постройки.

Экспертом устанавливается возможность устранения допущенных отступлений при возведении самостроя.

Ключевым моментом в выполнении судебной экспертизы самовольных строений является установление существенности изменения общей градостроительной ситуации созданием самостря.

Зачастую, и до возведения спорной самовольной постройки, исторически сложивша

яся застройка конкретной местности изначально не в полной мере удовлетворяла действующим нормам градостроительства.

Итоговое положительное развитие ситуации после выполненной судебной строительно-технической экспертизы – это вынесение судом решения о признании права собственности на самовольную постройку, а затем государственная регистрация права собственности в ЕГРН.

Не выполнение экспертизы самостроя влечет за собой только негативные последствия – снос объекта, судебные издержки, время, нервы